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TUhjnbcbe - 2020/7/20 11:56:00

二线城市地产调控乱象:实际库存远比官方数据严重


摘要:  相较于一线城市,在愈来愈严厉的调控*策基调下,二、三线城市的开发商正面临更大的库存压力。  渣打银行大中华区首席经济学家王志浩在接受本报采访时说,在过去两三年,一些开发商当需求不好时,刻意不让市场看到真实的库存,因此市场上看到的库存就有限,但是实际情况远比官方公布的库存数据严重。渣打银行最近完成的调研报告显示,到年底二线城市库存水平可能将高达15个月的销售量。


相较于一线城市,在愈来愈严厉的调控*策基调下,二、三线城市的开发商正面临更大的库存压力。


渣打银行大中华区首席经济学家王志浩在接受本报采访时说,在过去两三年,一些开发商当需求不好时,刻意不让市场看到真实的库存,因此市场上看到的库存就有限,但是实际情况远比官方公布的库存数据严重。渣打银行最近完成的调研报告显示,到年底二线城市库存水平可能将高达15个月的销售量。


本报进一步调查发现,一些城市正面临更严峻的现实,例如在兰州"数字游戏"式的楼市调控*策下,地方*府刻意打压成交量、打压需求的调控手段已经偏离了中央*府一再强调增加供给的本意,当地长达3个月时间中仅有一个楼盘获准预售,已致供需两难。


想卖的卖不了,想买的买不着。


兰州"假象"


"目前至少有十几个楼盘排队,等着办预售手续,但房管局不放行,从7月开始,每个月只放一两个楼盘,"一位兰州开发商说,"这还算好的,7月份之前,整整3个月的时间里,只有一个楼盘被获准预售。"


他说,为了完成承诺的房价调控目标,兰州市*府希望把数字压下去,首当其冲的是成交量,以此造成调控效果很好的"假象",但实际情况远非数字所能反映。


据悉,在今年4月份,兰州连续多日出现楼市零成交,这被地方*府看做调控取得效果的重要成绩,"你能想象一个这么大的城市,连续出现零成交吗?*府认为这是打压了炒作,但实际上,兰州的刚性需求非常大,许多人想买,但买不到房子,因为*府根本不批准开发商进行预售"。


兰州市房地产商会的研究人员称,从4月25日到7月17日,兰州新批准预售的楼盘只有一个。


遭到打压的不仅是新盘供给,已经获得预售证的楼盘也在当地的特殊*策下难以形成有效供给。


按照兰州的调控*策,从今年4月1日起,兰州停止了房地产商自主定价,改为开发商无论是否拿到预售证,都需先向物价部门申报价格,由物价部门会同房管部门和房地产开发企业约谈后确定最高价格、销售均价和一房一价,办理完建议价格备案后,再办理签手续。


另一位当地开发商说:"*府希望物价部门根据我们的开发成本和利润率来核算一个价格,但实际上我们跟物价局交流,他们也不是很懂,于是就根据区域确定一个"一刀切"式的价格区间,比如市中心的城关区要求元/平方米,安宁区7000元-8000元/平方米。"


但实际上,兰州城关区的大量楼盘的市场价格早已超过了10000元/平方米,开发商并不愿意按照此价格区间进行销售,甚至于,"即使我们跟客户签了合同,房管局也不给我们办理签,这个合同也就没什么效力"。


据当地媒体报道,兰州市物价局官员曾称,目前已申报待审核的房源中,开发商申报售价均未超过万元。"实际情况是,*府根本就不许我们申报超过万元的房子。"上述开发商说。


兰州市房管局官员此前亦称,国家发改委要求商品房销售明码标价,但"仅仅公示房价,无需审核、审批,如果引起恶性反弹怎么办?怎样向老百姓交代?"因此,兰州市决定进行价格干预,"*府调控给予开发商合理的利润应在20%,比方说开发商申报的销售价格过高,那么拿出你的成本依据来。"


对于调控*策和效果,兰州市委宣传部、兰州市房管局拒绝了本报的采访。


库存探源


兰州市房地产商会的研究人员称,在有关*策的接连调控下,兰州商品房库存量逐日紧张,直接表现就是可供选择的房源减少,楼市成交量继续下滑。


但实际情况是,在当地严苛的调控*策下,尽管可供交易的有效库存减少,但开发商所挤压的大量库存无法释放,若按照兰州*府的调控思路和成交量,到年底其开发商库存将进一步上升。


王志浩说,在中国定义库存有两种,第一是已经建好了,没卖,是一个空房。第二是开发商已经在建,但还没建好,但又已经拿到了销售许可证了的。


"因为一些开发商可能将达到销售条件的住宅不做销售许可申请。导致官方公布的库存数据可能与我们判断的库存量不吻合,而且不能拿各地方自己公布的库存来做一个未来的判断。我们是按以前土地出让的面积来计算未来房子的一个供应量,用最近3个月的销售面积来判断未来的需求。"他表示。


这种逻辑无疑更符合市场实际,渣打银行按照此逻辑调研发现,目前中国35个大城市房屋库存约相当于3个月的销量,到年底,将上升为7个月的销量,而二线城市的库存问题则比一线城市更为严重。


西安一家大型开发商高管对本报说,去年年底已经确定了今年的销售目标,"虽然后来遇到楼市调控,但我们的目标没有调整,也没有减缓开发进度,对今年完成销售目标还是有信心"。


不过他也承认,今年3、4、5月份开始出现成交量严重下滑,"有几个月销售大约只相当于去年水平的一半"。这也间接证实了王志浩的调研结果实际市场中,开发商库存确实正逐渐上升。


王志浩称,他们的计算方法是,首先统计30多个城市过去数年的所有土地出让面积,"再以过去3年出让的土地统一定义为库存,假设第一年有1/3开发出来,第二年有1/2开发出来,第三年假设就开发完了。"


而兰州的调控结果也显示,尽管市场上看到的库存、官方公布的库存都非常紧张,但实际上,大量已经达到预售条件的楼盘,由于*府刻意打压数字,并无法形成对市场的有效供应。


一位当地开发商质疑,中央*府楼市调控的本意,一方面创造更多的新建商品房建设和供给,同时打压投机性的需求,来稳定市场价格,"我们觉得中央*府是按照市场经济的思路来调控,手段是改善供求关系,但到了地方*府,按兰州这种"不让买,也不让卖"的计划经济思路调控,已经严重违背了中央*府的本意,纯粹为了统计数字,这有意思吗?"(.经.济.观.察. .张.延.龙 )

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