刘洪玉：商品房预售制度利大于弊
就广西南宁有望率先取消商品房预售制度，以及该制度的作用、取消后的影响等问题，采访了清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授。 刘洪玉认为，从理论和现实的角度看，允许商品房预售，可以充分发挥其融资功能，扩大市场上商品房的供给能力，更好发挥房地产业对国民经济的带动作用。但是，确实还存在许多需要进一步改革和完善的问题，如，预售资金监管、预售商品房的质量保证、烂尾楼、楼花炒作投机等。 且就目前实践来看，对于这些制度弊端缺乏有效的制约方法，尤其是预售资金监管、交房质量风险和项目烂尾风险管理，至今未形成很好的解决方案。所以，近年一直存在取消商品房预售制度的呼声。 刘洪玉表示，取消商品房预售，可能带来的直接影响是商品房质量的改善。取消预售，而都通过现房销售，商品房的质量在交易前就可鉴别。如果房屋存在质量缺陷，开发商可能就必须降价销售，如果质量缺陷比较严重，可能就根本不能卖掉。 他同时提醒，要注意的是，取消预售制度，会给楼市带来一定的影响。 对开发商来说，投入项目开发建设的资金中，有超过40%的资金来自于预售收入，所以如果完全取消商品房预售制度，会严重削弱房地产开发企业的开发能力。如果没有其他资金来源，如房地产开发建设贷款来补足这个空缺，整个房地产市场上新建商品房尤其是商品住宅的供给能力会大幅下降。在其他因素不变的情况下，会在短期内导致新建商品房价格的上升。 开发商预售商品房，实际上还有一个功能，就是通过预售来锁定项目部分未来收益，转移部分开发风险，为此，预售商品房的价格通常会低于现房销售价格。购房人愿意购买期房，分担了开发商的部分风险，也会要求期房价格低于现房价格。所以，不考虑其他因素的变化，取消商品房预售制度，会导致商品房价格上升。 刘洪玉说，从开发商的角度来看，增加了项目风险和融资成本肯定希望提升销售价格；从购房人的角度来看，降低了购房风险肯定也要为此付出相应的代价。 对商业银行而言，取消商品房预售制度，增加了其房地产开发贷款需求，短期内减少了其个人住房抵押贷款需求，并最终会改变商业银行房地产金融资产的结构。 怎样评判商品房预售制度的历史功过？刘洪玉说，其实，我个人的评价是，商品房预售制度执行到今天，还是利大于弊。而资金监管、房屋质量、烂尾问题、炒作问题的产生，在于预售制度不完善，尤其是预售监管不健全，是可以通过制度的完善加以解决的。