*府应力求实现住房市场平稳运行
区位与土地和房地产的价格
土地区位(简称区位)差异决定土地收益的差异,以及可能的土地价格和其所在地房地产的价格差异。简要的理解区位就是位置,然而这个位置所背负的内涵确是极其丰富和复杂的。
区位由自然、社会和经济因素所决定,区位可以进一步区分为自然区位、经济区位和交通区位等。对土地和房地产的需求,可以讲实际是对一定位置的土地和房地产的需求,或者说是对特定区位土地和房地产的需求。因此,好的区位,土地和房地产效益(用)好,可能供求矛盾大,交易价格结果就高。
然而,在实际中,区位以及区位的好与不好并不是抽象的,而是由一系列因素所左右的。首先,是土地的用途,即不同的土地用途由于其用地特点而有不同的土地区位要求。对商业用途是最佳的区位,对住宅就并不一定是最好的,有时甚至是不好的。而对于现代制造业,交通便捷的城市郊区往往要好于高度集聚的城市中心。
其次,是对区位特性的认识和价值判断标准。区位特性可以具体到多个方面,宏观层面、地区层面和个体层面等等。对区位特性的认识和判断是由一定时期社会和经济发展水平决定的市场状况和消费者价值观所确定的。如能源或汽油价格的涨跌,就会影响消费者对出行方式以及住房的交通是否便捷等进行考虑和比较,并在变化后的交通成本和住房成本之间进行选择。又如当消费者都视公共交通为选择住房的主要因素时,周围具有便捷公共交通设施的住房就会成为市场中的“宠物”,就可能卖出较高的价格;而当消费者视自然和人文环境为选择住房的主要因素时,拥有良好环境的住房的价格就将会被抬高。
因此,土地区位是客观存在的,当其特性被正确认识和使用(合理的用途确定)时,且当其使用(或预期规划使用)特性被消费者的价值观所认识和接受时,它的价值就能够实现,并获得最佳的收益。土地利用和开发的用途是由市场和*府(规划等)所决定和调整的,消费者的价值观则是通过市场运行和活动而形成和变化的。可以想象,当某种房地产的市场需求增大时,这种用途的土地就可能产生供不应求的矛盾,且这种用途土地区位条件的好差,也会影响供求矛盾大小。
由此,可以推出,土地区位终极产品(住房、厂房、商场、广场等)的市场供求决定了区位价值的实现,且只能是房地产市场供求状况使其价值最终得以实现。
住房市场及其运行规律
住房市场是房地产市场的重要组成部分。尽管在经济理论意义上,住房市场应存在均衡状态,但实际中,市场运行却总是不尽如人意。长期以来,住房投资收益相对较高是影响住房需求并进一步影响住房供给和住房价格的重要因素。如北京市住房销售价格持续增长,特别是近几年,以两位数的涨幅高位运行,从市场面反映了住房市场投资的高回报和高收益运行状况,也进一步印证了房价“只升少降”的或“只升不降”的神话。
究其原因,主要应该有两个方面:其一,是住房消费的特殊性。如,住房消费具有刚性需求的特殊性。住房消费需求是由人口、收入水平等因素决定的。目前,我国还处在城市化快速进程当中,乡—城、城—城人口的大规模流动,使城市(特别是中心城市)人口激增,住房消费刚性需求依然存在。又如,住房消费具有投资需求和投机需求等多重形式。受到宏观经济形势和投资渠道的影响,以及住房投资优势的吸引,我国住房投资需求和投机需求均有增加的趋势。
其二,是住房市场的“羊群效应”。与股票市场类似,住房市场作为投资品之一,也极易受到市场信心的影响。而许多人在这个过程中会有一定的从众心理,这在行为经济学中成为“羊群效应”。由于对信息掌握不充分或者缺乏了解,投资者很难对市场未来的不确定性作出合理的预期,往往是通过观察周围人群的行为而提取信息,在这种信息的不断传递中,许多人的信息将会大致相同且彼此强化,从而产生从众行为。住房价格也极易受到“羊群效应”的影响,大家都“涨买跌卖”,就会加剧住房市场价格的大起大落。
由于住房市场中各种需求很大,而供应却相对有限,加之存在供求结构问题等,两个方面共同作用必然造成供求矛盾和高房价的产生。当一个城市的房价整体居高不下时,是住房市场高回报和高收益的前提之一,也是必然的结果,将会提升当地住宅用地需求,且拉动住宅地价上涨;当一个城市某些地段的房屋热销、房价高涨时,这一地段的区位特性和区位价值(或潜在价值)被认知是前提之一,也是必然结果,将会引致周围住宅用地需求的增加,也会促进该区段地价的提升。
地价与房价比
地价是房价(房地产价格)的构成因素,地价与房价比(简称地价房价比)是衡量房价构成比重的一个指标。
理论上,两者应该呈现一定变动关系,如在一定经济条件下,应有一个合理比例关系等。根据实际需要,可以测算和分析地价房价比的平均值,也可以计算个别项目的具体值。地价房价比的高低,能够揭示出当时房价中地价所占的比重、或土地成本的高低。一般情况下,当土地成本较高时,根据要素替代原理,会促使土地利用集约程度提高(高密度或高容积率),这也是一些中心城市、或城市中区位好的地段土地利用和开发密度大的主要原因。至于对市场中“地王”现象或“面粉高出面包价”现象等评析,已经超出这一原理的解释范围。
有关部门或机构根据调查的一定数量案例测算的地价和房价的比值,应该属于平均水平,反映统计周期内调查样点所代表区域的地价房价比的平均状况,可用于总体或宏观层面把握经济指标的情况,以及进行纵向(时间)或横向(地域)对比分析。诚然,由于是平均水平,就难以反映各个样点或高、或低的具体数据。
当然,这一平均水平的准确程度,应该取决于调查样本数量和样本分布的科学设置和抽取,只有规定设计,才能够使测算的数据真实反映和揭示经济变量的水平和变动趋势。
价格是反映市场运行的重要指标之一,在地价和房价的问题上,*府能够和应该做到的是,掌握国家和地区住房和住房需求的现状和趋势,制定住房近期和长期发展规划,并相应提出和制定住宅用地的供求规划和计划,以对土地和住房市场的高层次、全方位和准确认识为基础,适时地予以一定程度的干预,力求实现市场能够平稳运行的目的。